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Taux d’inoccupation des logements locatifs

BILAN 2023 : 1,5%

Le taux d’inoccupation est l’une des mesures les plus importantes pour déterminer les conditions du marché du logement. Il fluctue avec les loyers et les prix de vente en réponse aux conditions de l’offre et de la demande. Ses variations précèdent d’habitude celles des loyers et des prix de vente. C’est donc un indicateur avancé de l’abordabilité des logements. Il est généralement admis que le taux d’inoccupation est de 3 % à l’équilibre.

La reprise de l’immigration après la pandémie, la croissance de l’emploi et le prix élevé des propriétés ont stimulé la demande de logements locatifs, réduisant leur disponibilité et gonflant leur loyer. Le taux d’inoccupation a diminué de 2,0 % en octobre 2022 à 1,5 % en octobre 2023 dans le Grand Montréal. La baisse la plus significative s’est produite dans l’agglomération de Montréal, où se concentrent 72 % des logements locatifs. Au centre-ville, les surplus issus de la pandémie sont presque complètement résorbés. Dans les localités pour lesquelles les données sont disponibles, il n’y a qu’à Westmount et Hampstead que le taux d’inoccupation dépasse le niveau d’équilibre.
Source : Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL), Enquête sur les logements locatifs. Traitement : CMM, 2024. 

Taux d’inoccupation des logements locatifs, par tercile de loyer

Dans les logements meilleur marché, le taux d’inoccupation a baissé presque continuellement depuis huit ans. Ce créneau, qui était le plus abondant (4,6 % en 2016), est devenu le plus rare (0,7 % en 2023.). Le taux est nul ou presque nul hors de l’agglomération de Montréal et à Laval.

Les logements à loyer intermédiaire sont en situation de rareté continue, mais stable. Hormis un saut en 2021, leur taux d’inoccupation fluctue entre 1,1 % et 1,6 % depuis 2018. La rareté s’étend maintenant aux logements dispendieux, eux qui étaient restés en surplus après la pandémie. Leur taux d’inoccupation atteint 2,3 % en 2023.


Loyer faible
Loyer moyen
Loyer élevé


Secteurs
MRC

Source : Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL), Enquête sur les logements locatifs. Traitement : CMM, 2024. 
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Taux d’inoccupation des logements locatifs selon le nombre de chambres

Les logements plus grands ont moins tendance à être inoccupés que les logements plus petits. Depuis 2001, le taux d’inoccupation a atteint en moyenne 1,8 % dans les appartements à trois chambres et plus, 2,0 % dans ceux à deux chambres, 2,7 % dans ceux à une chambre et 3,7 % dans les studios. La pandémie a accentué l’écart entre les créneaux de taille : en 2021, le taux d’inoccupation s’est hissé à 6,6 % dans les studios et à 4,1 % dans les appartements à une chambre.

La pénurie actuelle s’étend à toutes les tailles de logements et a fait converger leurs taux d’inoccupation. En 2023, les appartements à une chambre ont même un taux d’inoccupation (1,2 %) inférieur à celui des deux chambres (1,8 %).


1 chambre
2 chambres
3 chambres et plus
Studio


Secteurs
MRC
Municipalités
Arrondissements

Source : Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL), Enquête sur les logements locatifs. Traitement : CMM, 2024. 
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